Bei meiner heutigen “Presseschau” ist mir aufgefallen: Das 3. Buch Abendblatt berichtet aus einer Sitzung vom Bau- und Planungsausschuss. Das allein wäre nicht bemerkenswert, aber die Sitzung war bereits am Mittwoch. Und heute ist Freitag.
aus: Hamburger Abendblatt
Früher, als das 3. Buch Abendblatt noch die Stormarn-Beilage war, da konnte man viele Themen vom Vortag nicht bringen, weil der Redaktionsschluss wegen des Drucktermins zu früh war. Nun dagegen ist Redaktionsschluss gemeinsam mit den anderen Büchern vom Abendblatt. Und der Bericht vom gestrigen Fußballspiel Deutschland gegen Polen ist ja auch am Tage danach im Blatt. Also: Faulheit der Redaktion…?
Aus dem Bericht der Zeitung zitiere ich die abgebildeten drei Sätze, wo es um das Grundstück Alte Reitbahn geht. Und ich frage die CDU und die Grünen, warum sie es nicht als realistisch ansehen, dass das Grundstück Alte Reitbahn einen höheren Erlös erzielen könnte, zumal es bis heute noch keinen Kaufvertrag gibt, der erst in einem Jahr abgeschlossen werden soll…?
Nun denn, so wollen wir nun mal abwarten, wie der Finanzausschuss in dieser Frage entscheiden wird!
Woher wollen CDU und Grüne eigentlich wissen, dass man keine höheren Preis erzielen kann ? ? ? Gucken die etwa in eine Glaskugel, bevor sie ihr Votum abgeben? Einen optimalen Preis kann man nur dann erzielen , wenn man weitere Bewerbungen für das Grundstück zulässt , z.B. im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung. Ein derart transparenter Weg wird aber in Ahrensburg durch Verwaltung und Politik immer wieder unterbunden. Man bekommt wie beim Lindenhof den Eindruck, dass mit den Investoren hinter den Kulissen tüchtig gekungelt wird.
Bevor die Sache mit der Kino überhaupt öffentlich wurde, gab es bereits lange Zeit Geheimverhandlungen mit diesen Investoren, und zwar ausschließlich mit diesen Investoren! Sehr eigenartig!
Das Blatt berichtet heute: “Mehr Sozialwohnungen an der Alten Reitbahn”. Das ist eine Luftmeldung. Es handelt sich nämlich nur um eine Forderung vom Ausschuss. Ob der Investor diese Forderung erfüllt, steht auf einem ganz anderen Blatt. Wobei ich an den Erlenhof denke…..
Der normale Weg wäre doch gewesen: Die Stadt macht einen B-Plan, stellt ihre Forderungen für die Bebauung auf (z.B . die Zahl der Sozialwohnungen, die Zahl der gewünschten Parkplätze) und schreibt dann das Gelände für einen Wettbewerb aus, an dem sich Architektenbüros, Investorengruppen etc. beteiligen können. Wer die Auflagen am besten erfüllt in Hinblick auf Architektur, Grundstückspreis und Wohnraumangebot , bekommt den Zuschlag und damit die Anhandgabe.
In Ahrensburg läuft es aber genau umgekehrt: Da wird zuerst der Investor festgestellt, der die Anhandgabe bekommt , und der Investor bestimmt weitgehend selbst , wie gebaut werden soll. Das kommt daher, dass der B-Plan erst nach der Anhandgabe gemacht wird . Die Stadtverordneten werden dann zu Bittstellern , wenn sie mehr Sozialwohnungen oder mehr Parkplätze haben wollen. Ein derartiges System ist zwar ein Eldorado für die Investoren, bringt aber für die Stadt und ihre Bürger nur Nachteile. Die Stadt begibt sich sozusagen in die direkte Abhängigkeit von den Investoren, wie die Diskussion um die Bebauung des Lindenhofparkplatzes gezeigt hat. Jetzt werden die gleichen Fehler beim nächsten stadteigenen Grundstück wiederholt. Es ist schon erstaunlich, dass dieses System von keiner einzigen politischen Gruppierung in Frage gestellt wird.
Beste Grüße
Thomas H.
Hallo Thomas H.,
Sie haben die sich systematisch wiederholenden Ungereimtheiten zutreffend als “System” erkannt. Für die Umsetzung ist eine “Gruppe” verantwortlich. Und wenn die bei der Umsetzung des “Systems” gegen Gesetze verstößt – wie nennt dann der Jurist diese Vereinigung ?
Von mir erwartet man immer den Vergleich mit dem “Alten Klinikgelände”:
Dort hat der gut-gemachte SPD-Bürgermeister, selbstredend selbstlos, dem lieben Investor und mithilfe der Stadtverordneten sogar offiziell in einer Beschlussvorlage “besondere Vorteile” versprochen und auch verschafft, nämlich die doppelte Anzahl von Wohnungen, die nach dem dort geltenden Baurecht zulässig waren. Bestätigt damals durch das rathauseigenen Bauamt, das eine höhere Wohnungsanzahl öffentlich ablehnen wollte, als nach § 34 BauGesetzBuch zulässig. (Ihr mutiger Mund wurde gm-gestopft).
Die dann wie durch Zauberhand und Rechtswidrigkeit erhöhte Zulässigkeit der Bebauung (Art. 3 Grundgesetz) konnte der Vorbesitzer beim Verkauf des “Alten Klinikgeländes” aber nicht ahnen, weil der von einer Bebauungsmöglichkeit nur gem. § 34 BauGB ausging. Folglich wurde der Verkäufer um die Wertsteigerung des Grundstücks betrogen (§ 263 Strafgesetzbuch).
Die dahinter stehende und bekannte ökonomische Logik sollte jedem Mitglied im Bau- und Planungsausschuss bekannt sein:
a) Der Wert des Baugrundstückes steigt mit der Zunahme der verwertbaren Anzahl von Wohnungen. Egal ob die Zunahme legal erfolgt oder nicht.
b) Steigt die mögliche Anzahl der verwertbaren Wohnungen erst nach der Festlegung des Grundstückskaufpreises, kassiert der Investor quasi zweimal.
c)
Der neutrale Beobachter der Szene muss davon ausgehen, dass diese tollen “besonderen Vorteile” vom Investor nicht kostenfrei zu haben sind. Alles hat seinen Preis.
HJL
Es ist ein Kuddelmuddelmauschel-Deal mit Investoren, Edeka, Kino und fehlender Parkplätze. Da blickt kein normaler Bürger hinter die Kulissen. Und die meisten der Stadtverordneten auch nicht. Gut ist, dass das hier alles zur Sprache kommt, sodass später keiner der Beteiligten sagen kann, dass er nicht gewusst hat, dass es hier kein gradliniges Geschäft zwischen der Stadt und einem Investor ist. Warum ist dieses Projekt eigentlich nicht bundesweit ausgeschrieben worden? Oder ist es? Und warum wollen CDU + Grüne nicht, dass die Stadt für das Bauland soviel Geld wie möglich einnimmt? Wenn alles koscher wäre, dann würden hierzu Antworten kommen. Aber die Ahrensburger Stadtverordneten denken: Nach uns die Sündflut … und begeben sich zur Weinprobe. 🙁
Da bleibt einem nur noch die Spucke weg, wenn man liest, dass sich in Ahrensburg die Investoren die Bebauungspläne selbst zusammenbasteln dürfen.
Was ist das in letzter Zeit für eine merkwürdige Allianz CDU / Grüne????
Ich sehe das so: Die CDU verhindert Parkplätze in der Innenstadt, und das gefällt den Grünen, weil sie dann bequemer mit ihren Fahrrädern auf der Straße fahren können, da Autofahrer dann anderswohin zum Einkaufen fahren. 😉
Rüdiger hat eine interessante Frage aufgeworfen, nämlich die, warum es überhaupt möglich sein kann, dass Investoren die B-Pläne für ihre Grundstücke selbst herstellen dürfen. Schließlich ist das Herstellen eines B-Plans eine hoheitliche Aufgabe, die nur von staatlicher Seite aus durchgeführt werden darf. Da die Investoren aber Interessenpartei sind, hat dies zur Folge, dass zunehmend B-Pläne entstehen, die den Investoren den maximalen Nutzen versprechen und – wie man am Beispiel Lindenhof sieht – schwerwiegende negative Folgen für die Geschäftsleute der Innenstadt oder andere Gruppen haben.
Die Frage ist also, ob das in Ahrensburg zunehmend angewandte Schnellverfahren überhaupt in diesem Umfang rechtlich zulässig ist.
Hallo Britta S.
ich versuche die Kurzantwort:
1)
Der § 34 BauGesetzBuch (BauGB) regelt die Bebauung dort, wo es keinen Bebauungsplan gibt. Dort ist eine Bebauung nur in einem Rahmen möglich, der durch die vorhandene Bebauung vorgegeben wird.
2)
Ein Bebauungsplan (B-Plan), regelt durch sog. Festsetzungen die künftige Bebauung, festzusetzen durch die Kommune.
3)
Ein daneben möglicher sog. vorhabenbezogener B-Plan wird etwa gemäß § 12 BauGB aufgestellt, sofern der Plan auf ein eng begrenztes Areal beschränkt wird und sinnvollerweise mit dem zukünftigen Bauherrn abgestimmt wird.
4)
Entscheidend ist immer die grundsätzliche Forderung des Bundes-Gesetzgebers für die Aufstellung jeden B-Plans in § 1 Abs. 3 BauGB, nämlich „die städtebauliche Entwicklung und Ordnung“ herzustellen und zu fördern.
Deshalb ist der vorhabenbezogene B-Plan „Alte Klinik“ unzulässig, denn niemand kann ernsthaft behaupten, dieser dreidimensional massive Klotz in einem zudem per Satzung geschützten Villengebiet (§ 34 BauGB) würde auf dem Gesamtareal zwischen Manhagener Allee, Bargenkoppelredder und Ahrensfelder Weg die „städtebauliche Entwicklung und Ordnung“ fördern oder gar herstellen: Das Gegenteil ist der Fall, nämlich die Unordnung.
Lindenhof und Reitbahn stellen dagegen tatsächlich eng begrenzte Areale dar, für die vorhabenbezogene B-Pläne das richtige Ordnungsmittel sind.
Andererseits würde es der Kommune erlauben, insbesondere dort sogar sog. Hochhäusern zu genehmigen (Schattenwurf nach Nordosten stört dort niemand).
Diesen Mut hat die Stadt Ahrensburg aber zur Zeit nicht.
Vielleicht ist der neue Bauamtsleiter in der Lage, mögliche Hochhäuser insbesondere dort „durch die Gremien“ zu bringen, wo a) Grundflächen mehrfach genutzt werden können (etwa über dem „Tunnel“) und wo b) Verkehrs-Infrastrukturen direkt zu nutzen sind (U-Bahnhof Ahrensburg West mit neuer Station S4).
HJL
Hallo Herr Lange,
Vielen Dank für die ausführlichen Informationen. Sie haben im Wesentlichen von den städtebaulichen Voraussetzungen gesprochen, die einen vorhabenbezogenen B-Plan ermöglichen. Die Frage ist aber auch, ob in Ahrensburg in allen Fällen die rechtlichen Voraussetzungen dafür gegeben sind. Ich wage dies zu bezweifeln und beziehe mich dabei auf eine Schrift der Stadt Mülheim an der Ruhr: “Der vorhabenbezogene Bebauungsplan, ein Leitfaden für Architekten, Bauwillige und Investoren” (nachzulesen im Internet). Dort steht unter der Überschrift: “Rechtliche und fachliche Voraussetzungen”:
“Die Verfügungsberechtigung (über ein Grundstück) liegt vor, wenn der Vorhabenträger die privatrechtliche Baubefugnis hinsichtlich des VBB-Grundstücks z.B. als Eigentümer oder Erbbauberechtigter hat. .Ansonsten ist auch eine Vormerkung im Grundbuch zur Sicherung von Ansprüchen auf Eigentumsübertragung zugunsten des Vorhabenträgers oder ein langfristiger Pachtvertrag. Im Einzelfall kann auch der Abschluss eines notariellen Kaufvertrags genügen.”
Liest man diese Bedingungen, so wird deutlich, dass diese Bedingungen anscheinend weder beim Grundstück Lindenhofparkplatz noch beim Grundstück Alte Reitbahn erfüllt sind. Die Investoren haben die Grundstücke weder gekauft , noch haben sie eine Vormerkung im Grundbuch , noch haben sie einen Pachtvertrag, noch sind sie erbbauberechtigt. Auch die Stadtverordneten und die Verwaltung werden nicht müde zu behaupten, dass das jetzt eingeleitete Verfahren für die Alte Reitbahn völlig unverbindlich sein soll. Dem widersprechen aber die rechtlichen Vorassetzungen, unter denen ein vorhabenbezogener B-Plan überhaupt erst möglich ist.
Ich würde mich nicht wundern, wenn alles, was zwischen der Stadt und den Investoren Alte Reitbahn und Lindenhofparkplatz vereinbart wurde, rechtlich auf wackligen Beinen steht. Aber wen kümmert das schon in Ahrensburg ? ! !
Hallo Britta S.
ja, es trifft zu: Das Rathaus steht auf “wackeligen Beinen” – bis es in sich zusammenfällt ?
Es trifft auch zu, dass es für das Projekt “Altes Klinikgelände” kein offizielles Papier gibt, das die Übereinstimmung mit “Recht und Gesetz” belegt. Aufgestellt etwa durch den (weisungsabhängigen) aber gut-willigen Stadtjustiziar.
Die Stadtverordneten haben deshalb in “Gutem Glauben” an den selbstlos “besondere Vorteile” versprechenden und verteilenden Bürgermeister abgenickt. (Wer will auch die mehrere cm dicke Papier-Beschlussvorlage lesen und verstehen?)
Die von Ihnen benannten Hürden werden nicht übersprungen, sondern dadurch umgangen, dass in einem ersten verbindlichen Schritt die Aufstellung eines vorhabenbezogener B-Plans beschlossen wird – in dem die Bezahlung der Verfahrenskosten dem Grundstückskäufer, bzw. dem Interessenten, bzw. dem Investor auferlegt wird – was diese naturgemäß mit allen Tricks vermeiden möchte usw. usw.
Werden im Vorfeld “unverbindliche” Vereinbarungen ( ? ) getroffen, müssen diese Verfahrenskosten im Zweifel die Steuerzahler übernehmen.
HJL
Lieber Herr Lange,
Liebe Leser von Szene-Ahrensburg,
Gemäß meinen Informationen reichen ein Beschluss der Stadtverordneten und eine Zusage der Kostenübernahme für die Planungskosten nicht aus, um einem Investor die Zusage zu erteilen , ein Grundstück über einen vorhabenbezogenen B-Plan beplanen zu lassen (s.o.) . Die Planungskosten bekommt der Investor ohnehin spielend wieder heraus, indem er z.B. nur die Hälfte der erforderlichen Parkplätze in der Tiefgarage einplant , so wie es am Lindenhof geschehen ist. Damit hat sich der Investor die Planungskosten plus ein paar Millionen zusätzlich bereits im Vorfeld verdient. Die gleiche Methode wendet jetzt die Melchergruppe bei dem Koppelungsgeschäft Kino/Alte Reitbahn an.
Man kann es auch umgekehrt sagen: Die Stadt hat bereits ein paar Millionen Euro verloren, bevor der Kaufpreis für das Grundstück überwiesen und der erste Spatenstich getan ist.
Liebe Britta S.
auch Ihr letzter Satz trifft zu. Man nennt so etwas “geplanten Selbstbetrug”.
Sie werden es bereits ahnen: Darin hat die Stadt Ahrensburg Erfahrung.
Denn damals hatte die SPD-Bürgermeisterin Pepper in der “Rampengasse” einen kleinen Parkplatz aus dem Eigentum der Allgemeinheit entnommen und dem Investor als Bauland verkauft (Heute u.a. Penny). Erst zeitlich danach hatte sie dem lieben Investor nahezu das Doppelte von der Bebauung genehmigt, die nach geltendem B-Plan zulässig gewesen wäre (Verstoß gegen § 31 BauGB und Art. 3 Grundgesetz usw).
Ergebnis: Frau Pepper hatte die Allgemeinheit um den dadurch entstandenen Wertzuwachs des Parkplatzes betrogen = Verstoß gegen das Strafgesetz § 263.
(Kleine Anmerkung: Die zustimmenden Stadtverordeneten waren dazu nicht befugt, weil sie dabei (auf Rat der Beschlussvorlage) meinten, ein Bundesgesetz verändern zu können: Das BauGesetzBuch).
Frau Pepper hätte sich selbst wg. Betrugs anzeigen müssen. Hat sie nicht.
Spätestens die zustimmenden Stadtverordneten hätten Frau Pepper wegen Betrug der Allgemeinheit anzeigen müssen.
Haben sie nicht.
Anmerkung: Das war eben keine erdachte Satire.
HJL